LPR降息“落地”，为什么你每月还的房贷依然不少？
LPR降息“落地”，为什么你每月还的房贷依然不少？
近期，关于LPR下调的消息刷爆朋友圈，众所周知，LPR的调整和房贷利率息息相关，记者在阅读众多相关新闻的评论时发现，有很多人提出，为什么自己每个月的月供还是一点也没少？
【资料图】
市民刘女士就是其中一员，刘女士对记者说道：“我们业主群都在转发讨论，LPR下调，对我们购房者是好事，但是我们的房贷利率什么时候也调整，这中间是怎么计算的？”
6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，6月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%，双双均下调10个基点。
记者致电郑州多家银行的房贷中心，相关负责人表示，自7月1日起，郑州首套房贷利率已下调至3.7%，二套房利率为4.8%。
（LPR历史走势图）数据来源：中国外汇交易中心网
首先，大家需要知道的一点，每个城市的房贷利率是不一样的。而且不同的银行有不同的定价权。目前郑州市大多数银行首套房贷利率执行LPR-50bp（1bp=0.01%），即3.7%。
假如你现在在郑州购买了首套住房，你的房贷可以用一个公式来表示：贷款利率=3.7%+上下浮基点数（俗称bp，贷款签约后为不变量）。
LPR是固定值，每个人的房贷利率不尽相同。决定你房贷利率多少就是浮动的基点数了。房贷基点是银行按照每个人的信用资质情况、当地购房政策以及当地市场状况等多种因素来决定的。
有些地区房贷额度比较紧张，在这种情况下银行在LPR的基础上加点就可能多一些，贷款人如果是申请的第二套房贷，那么也会比第一套房的加点多，如何计算加点银行有自己的规则。
对于已经签订房贷合同放款用户来说,房贷基点是永久不变，且贷款期间内，不能更改。那么房贷利率的变化主要取决于LPR，不过即便LPR下调了，你也不会马上感知到房贷利率的变化。
这是因为房贷利率重定价日还没到。LPR浮动利率定价的房贷客户，通常会在贷款合同中约定房贷利率的重定价周期和重定价日。按相应期限LPR加减某一确定的点差计算具体利率水平，利率随参考的LPR变动而变动。
比如一笔20年期的商业性房贷，约定重定价周期为一年，重定价日为每年的1月1日，参考的是每年12月20日更新的5年期以上LPR（央行每月20日公布LPR利率水平），那么不管LPR从1月至11月如何下降，只要12月20日更新的5年期以上LPR没降，房贷利率就不会降，月供也不会改变。
即使12月20日更新的5年期以上LPR降了，但重定价日1月1日还没到，房贷利率还没调整，新一年的还款计划还没出来，房贷月供也不会改变。这就是为什么你目前还感觉不到房贷利率的调整了。
LPR是从2019年8月20日开始执行的。在这之前实行的是固定利率。固定利率与浮动利率的差别在于，固定利率在贷款期限内，利率不发生任何变化。
市民王先生17年底签订的贷款合同，二套房贷利率是5.3%。早在21年就去银行询问，自己的房贷利率是否可以改成现在的浮动利率，答案当然是不可以。
据了解，在2020年3月1日开始， 各商业银行就开始了存量浮动利率贷款的定价基准转换，客户可与银行协商决定存量房贷“换锚”为LPR浮动定价还是固定利率，时间截止到至2020年8月31日。而在此期间仍然选择原定利率，决定执行固定利率政策的房贷客户，在此之后自然无法再更改。
因此，对于房贷固定利率的客户来说，LPR虽然降了，但在贷款本金、贷款期限、还款方式、利率水平不变的情况下，月供没变是正常结果。
个人住房公积金贷款也是个例外，公积金贷款利率水平由中国人民银行统一决定，与LPR利率无关。自2022年10月1日起，河南省省直首套个人住房公积金贷款执行新的利率：首套个人住房公积金贷款利率：五年期以下（含五年）2.6%，五年期以上3.1%，第二套个人住房公积金贷款利率五年期以下（含五年）为3.025%，五年期以上为3.575%。
虽说公积金贷款不与LPR挂钩，但公积金贷款利率跟央行公布的公积金基准利率一致，今年如果发布调整公告，那下一年的1月1日起就会执行新利率，所以也有可能变动。
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